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Chercher des terrains
1. Définir une stratégie de prospection
Script de la vidéo
Une fois qu'on a listé les critères de départ en distinguant les critères essentiels des critères préférentiels, nous entrons dans la phase de prospection, c'est-à-dire qu'on va chercher des terrains qui sont susceptibles de nous correspondre.
Collecter des données pour discriminer les terrains qui ne répondent pas aux critères essentiels
La première chose à faire consiste à se demander comment on peut savoir si un terrain remplit nos critères essentiels, pour éviter de perdre du temps à visiter des terrains qui ne les remplissent pas. Certaines informations seront souvent disponibles sur les sites d’annonces immobilières, comme la surface ou le prix, mais d’autres ne le seront pas. Il faudra donc souvent faire des recherches complémentaires, sur internet ou en posant la question directement au vendeur. Vous trouverez plus bas de nombreuses sources d’informations, bases de données et des outils cartographiques qui pourront vous être utiles.
Pour éviter de perdre le fil, si vous n'êtes pas allergiques à Excel, il est intéressant de créer un tableur pour répertorier les offres qui vous semblent intéressantes, et vérifier si elles cochent ou non vos critères non négociables. Ne perdez pas de temps avec vos critères préférentiels pour le moment, ils vous serviront à choisir mais vous n’en êtes pas encore là.
Pour éviter de perdre le fil, si vous n'êtes pas allergiques à Excel, il est intéressant de créer un tableur pour répertorier les offres qui vous semblent intéressantes, et vérifier si elles cochent ou non vos critères non négociables. Ne perdez pas de temps avec vos critères préférentiels pour le moment, ils vous serviront à choisir mais vous n’en êtes pas encore là.
Il existe de nombreuses possibilités pour trouver des offres de terrains : sites d'annonces immobilières, réseaux alternatifs, bouche à oreille, ...
Pour trouver des offres de terrains, il existe de nombreuses possibilités. Les sites d’annonces immobilières, bien sûr, mais elles n’en concentrent qu’une partie, surtout dans le cas des terrains non constructibles. Et quand il y en a, leur prix est souvent largement au-dessus du marché ! Les réseaux agricoles, les réseaux sociaux, les réseaux alternatifs et le bouche à oreille sont aussi des sources précieuses. Vous trouverez plus de détails sur les sites et les réseaux que vous pouvez utiliser en ressources complémentaires.
Il est souvent plus facile de définir un périmètre géographique de recherche restreint
La prospection peut être d’autant plus compliquée que vos critères sont très larges, notamment sur le plan géographique. Il est souvent plus facile de définir un périmètre géographique de recherche restreint, où vous pourrez facilement vous rendre pour faire des visites, quitte à l’élargir plus tard si vous ne trouvez pas.
S'installer sur le territoire ciblé rend la recherche d'un terrain plus facile et plus efficace
Si vous visez un territoire sur lequel vous n’habitez pas, ça peut également être une bonne idée de commencer par y louer un gîte, une maison ou un appartement afin de découvrir les dynamiques du territoire, de rencontrer des locaux, d’être au courant des bons plans et de pouvoir faire les visites plus facilement.
📎 Télécharger la transcription de la vidéo
2. Faire le choix d'un territoire
Il est souvent difficile de chercher dans un périmètre géographique très large - autant chercher une aiguille dans une botte de foin.
Très souvent, les personnes en recherche d'un lieu commencent par cibler un territoire et s'y installer pour voir si le territoire leur plaît. Si c'est le cas, il sera d'autant plus facile de faire fonctionner le bouche-à-oreille pour trouver un terrain dans une commune où il fait bon vivre !
En général, les personnes choisissent un territoire en fonction des critères suivants :
💼 Proximité d'une adresse donnée (lieu de travail, de résidence d'un membre de la famille ...)
👥 Lien personnel avec le territoire (famille, amis, racines, souvenirs de vacances)
🌤️ Climat actuel : cartes Météo France
🌓 Climat futur : projections climatiques
🚃 Transports : lignes TGV, réseau ferré, lignes nationales de bus
🏙️ Proximité d'une aire urbaine importante (emploi, services spécifiques, ...) : voir les données de l'observatoire des territoires
🗺️ Dynamique locale autour de projets alternatifs : carte des projets d'habitat participatif, carte Hameaux Légers, carte Près de Chez Nous
Complétez votre profil avec le ou les territoires ciblés depuis votre profil. Pour rappel, vous y accédez en cliquant sur la roue crantée en haut à droite
3. Trouver des données pour savoir si un terrain remplit les critères
Comment trouver les données dont j'ai besoin pour savoir si un terrain répond à mes critères essentiels / non négociables ?
Nous avons tenté de compiler un maximum de données dans cette carte afin de nous permettre d'identifier des communes correspondant à nos critères.
Découvrez la carte interactive
D'autres sources sont disponibles pour des critères spécifiques, nous les avons mentionnées ci-dessous. Une base comme l'Observatoire des Territoires recèle également beaucoup de données. Enfin, pour certains critères, les données ne sont tout simplement pas disponibles en ligne.
Le meilleur moyen de les collecter est souvent de poser directement la question au vendeur, par mail ou téléphone, pour savoir si un terrain correspond vraiment à vos critères essentiels / non négociables, et ainsi éviter de perdre du temps à visiter des terrains qui ne correspondent pas.
4. Trouver des offres immobilières
Nous vous proposons une liste des sites et réseaux utiles pour trouver des offres immobilières.
📖 Source : Guide juridique pour habitats alternatifs, Joris Danthon, 2020
Les sites d'annonces immobilières
Il existe pour commencer les sites d’annonces immobilières généralistes :
D’autres sont spécialisés dans le secteur agricole :
Une particularité du marché immobilier agricole est qu’il est en grande partie un marché “caché” : seule une faible proportion des propriétaires souhaitant vendre leur propriété vont faire la démarche de diffuser une petite annonce.
Les réseaux sociaux peuvent également être des vecteurs de diffusion d'offres immobilières.
La plupart comptent sur leur réseau (famille, amis, voisins, organisation professionnelle agricole) pour diffuser leur proposition de vente, afin que le bien soit transmis à des interconnaissances et pas à “n’importe qui”.
D’où l’intérêt du prochain moyen de prospection.
D’autres sont spécialisés dans le secteur agricole :
Une particularité du marché immobilier agricole est qu’il est en grande partie un marché “caché” : seule une faible proportion des propriétaires souhaitant vendre leur propriété vont faire la démarche de diffuser une petite annonce.
Les réseaux sociaux peuvent également être des vecteurs de diffusion d'offres immobilières.
La plupart comptent sur leur réseau (famille, amis, voisins, organisation professionnelle agricole) pour diffuser leur proposition de vente, afin que le bien soit transmis à des interconnaissances et pas à “n’importe qui”.
D’où l’intérêt du prochain moyen de prospection.
Les réseaux agricoles
Faire appel aux réseaux agricoles, a priori ceux partageant les mêmes valeurs que celles que vous voulez voir incarnées dans votre projet, est l’un des meilleurs moyens de prospection si vous avez l’objectif de réaliser un projet agricole professionnel.
La plupart de ces réseaux sont coordonnés au niveau du pôle INPACT (acronyme de « Initiatives Pour une Agriculture Citoyenne et Territoriale ») : Agricultures Alternatives
Voici donc des réseaux qui pourront vous accompagner dans une prospection en secteur agricole et présents à l’échelle nationale :
Les syndicats agricoles peuvent également aider, on peut citer :
⚙️ Plus d’informations sur les réseaux agricoles : Voir la vidéo “ Les réseaux agricoles alternatifs en France ” publiée sur le MODEF.
Pour un projet agricole, il est également possible de s’adresser aux SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural), sociétés anonymes chargées par l’Etat de réguler le marché immobilier agricole. Une partie de leurs offres sont disponibles sur le site Propriétés Rurales
📖 Pour plus d’informations sur leur rôle, voir la partie 1.3 du livre de Joris Danthon.
Dans la même veine, chaque Chambre d’Agriculture tient un Répertoire Départ-Installation (RDI), registre dont la vocation est de mettre en relation les agriculteurs voulant céder leurs exploitations et des candidats à l’installation.
La plupart de ces réseaux sont coordonnés au niveau du pôle INPACT (acronyme de « Initiatives Pour une Agriculture Citoyenne et Territoriale ») : Agricultures Alternatives
Voici donc des réseaux qui pourront vous accompagner dans une prospection en secteur agricole et présents à l’échelle nationale :
- le réseau des ADEAR
- le réseau des CIVAM
- Le réseau Agriculture Durable
- le réseau des GAB (Groupements d’Agriculture Biologique), fédérés par la FNAB(Fédération Nationale d’Agriculture Biologique)
- Fermes d'Avenir et Neo Agri sont deux réseaux s’adressant spécifiquement aux néo-paysans c’est à dire aux agriculteurs non issus du milieu agricole, ayant en général eu une première vie professionnelle hors de l’agriculture et un mode de vie urbain avant leur installation
- Nature et Progrès
Les syndicats agricoles peuvent également aider, on peut citer :
⚙️ Plus d’informations sur les réseaux agricoles : Voir la vidéo “ Les réseaux agricoles alternatifs en France ” publiée sur le MODEF.
Pour un projet agricole, il est également possible de s’adresser aux SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural), sociétés anonymes chargées par l’Etat de réguler le marché immobilier agricole. Une partie de leurs offres sont disponibles sur le site Propriétés Rurales
📖 Pour plus d’informations sur leur rôle, voir la partie 1.3 du livre de Joris Danthon.
Dans la même veine, chaque Chambre d’Agriculture tient un Répertoire Départ-Installation (RDI), registre dont la vocation est de mettre en relation les agriculteurs voulant céder leurs exploitations et des candidats à l’installation.
Les réseaux alternatifs
- Le « réseau » des associations locales, des agriculteurs bios, et autres groupes citoyens peut être un soutien précieux pour trouver un endroit. En particulier les agriculteurs bio ou conventionnels, versés dans l'alternative, plus habitués, et sensibilisés aux questions d'environnement peuvent ouvrir des emplacements sur leurs terres. Encore faut-il connaître un peu de réseau et s'en faire connaître. Certaines démarches effectuées directement auprès du réseau des agriculteurs biologiques ont porté leur fruits.
Les notaires
- Les notaires ont le monopole de la rédaction des actes authentiques de vente des biens immobiliers ainsi que de la gestion des successions . Ils ont donc une connaissance fine du marché immobilier local ainsi que des successions en cours. Ils peuvent également gérer des biens immobiliers à vendre, comme le font les agences immobilières.
- Actuellement, de plus en plus de biens immobiliers agricoles sont en situation de “ déprise” : leur propriétaire précédent est décédé et la propriété a été transférée à des légataires mais ceux-ci n’en ont aucun usage (ils n’habitent pas dans la région et/ou ne sont pas intéressés par le bien).
- Dans ce type de cas, le bien est une charge pour les propriétaires, qui ont une obligation minimum d’entretien et doivent s’acquitter des taxes foncières. Si vous vous adressez à un notaire avec des critères clairs dans votre recherche immobilière, celui-ci pourra vous mettre en relation avec les propriétaires de biens en déprise pour négocier un projet de vente.
Vous pouvez retrouver les coordonnées de l’ensemble des cabinets notariaux français sur le site de la corporation des notaires
Une (petite) partie des offres gérées par les notaires est visible sur le site immobilier notaires
En se promenant
- Le long des chemins, il arrive de trouver un panneau où apparaît un “A Vendre” suivi d’un numéro de téléphone.
Pour joindre l’utile à l’agréable, ces balades à la recherche de pancartes vous permettront de découvrir la région où vous prospectez, ce qui est toujours bienvenu.
Les gazettes locales ou spécialisées
La plupart des journaux locaux (Ouest France, la Voix de l’Ain, la République du Centre...) ont une rubrique immobilière. Or une grande partie des propriétaires âgés n’utilisent pas Internet pour vendre leur bien, préférant publier leur annonce dans ces revues : il est donc utile de s’abonner aux gazettes de la localité où vous cherchez un bien. Vous pouvez aussi faire la démarche de publier votre annonce de recherche dans ces journaux.
Les revues axées sur l’habitat écologique (notamment La Maison Ecologique et Passerelle Eco, Silence) ont aussi une rubrique de petites annonces.
Les revues axées sur l’habitat écologique (notamment La Maison Ecologique et Passerelle Eco, Silence) ont aussi une rubrique de petites annonces.
Les ventes aux enchères
Les ventes aux enchères de biens immobiliers sont organisées régulièrement par les tribunaux de grande instance, par les notaires et par l’administration du domaine public.
Pour vous informer, vous pouvez vous adresser au tribunal de grande instance, à la direction départementale des notaires ou encore consulter les sites suivants :
- Enchères domaine (pour les biens gérés par l’administration du domaine public) - Webencheres (pour les biens des collectivités territoriales)
- Immoblier notaire (rubrique “Enchères immobilières”)
- Enchères publiques
- Licitor (pour les biens en enchères au niveau des tribunaux de grande instance)
- Agorastore
- Vlimmo
Pour vous informer, vous pouvez vous adresser au tribunal de grande instance, à la direction départementale des notaires ou encore consulter les sites suivants :
- Enchères domaine (pour les biens gérés par l’administration du domaine public) - Webencheres (pour les biens des collectivités territoriales)
- Immoblier notaire (rubrique “Enchères immobilières”)
- Enchères publiques
- Licitor (pour les biens en enchères au niveau des tribunaux de grande instance)
- Agorastore
- Vlimmo
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