Commençons par le code de l’urbanisme et remontons dans le temps :

Jusqu’en 2014, l'habitat léger permanent était absent du code de l’urbanisme, le droit considérait qu’on ne pouvait pas habiter à l’année dans de l’habitat léger, on parlait alors seulement d'H.L.L. (habitat léger de loisirs).  Pourtant, en France, il y a 100 mille personnes dans ce cas, qui n'ont pas de domiciliation officielle, qui ne peuvent pas payer d'impôts locaux, ni voter…. Il y avait donc un vide juridique.

En 2014, sous la pression citoyenne et associative, la loi ALUR a été votée et inclut une reconnaissance des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs, autrement dit, l'habitat réversible. Elle donne une définition de ce type d'habitat et fixe des règles pour leur implantations, déclinées dans des décrets parus en 2015.

La définition de résidences démontables dans la loi précise 4 conditions :

• Sans fondation
• Habité plus de 8 mois par an
• Rapidement et facilement démontable
• pouvant être autonomes vis à vis des réseaux.

L'accent est donc mis sur la réversibilité : ce qui est important, c'est que ce type d'habitat ne laisse pas de traces après son départ.

La réalité de cette définition est encore à préciser par des jurisprudences mais voici une première interprétation :

• Que veut dire sans fondation ? En réalité même une yourte a des fondations : sur pilotis ou sur des plots. Simplement il n’y a pas de fondations en profondeur, elles sont rapides à enlever.
• Rapidement et facilement démontable : ces termes sont flous mais ce qu’il faut savoir c’est que personne ne peut vous demander d’enlever votre installation si vous avez obtenu un permis. Cela signifie juste que le jour où vous partirez, derrière vous, vous ne laisserez pas de trace.
• Concernant l'autonomie : c’est un droit mais ce n'est pas une obligation, cette possibilité doit être précisée dans le règlement local et il faut alors fournir une attestation sur l’honneur du respect des normes de sécurité et d'hygiène.

Bon et qu'est-ce que ça change d'avoir créé cette définition ? Et bien, la loi ALUR introduit un allégement des formalités d'autorisation pour les porteurs de projet.

Le permis de construire n'est plus forcément nécessaire. Mais un permis d'aménager ou une déclaration préalable peuvent suffire en fonction du nombre d'habitats et de la surface totale du projet. Ces formalités sont plus simples (on en parle dans le module 3), il y a moins de paperasse à fournir. Cependant, même sans formalités, les lois et les règles du PLU s'appliquent toujours.

En annexe vous trouverez un tableau de synthèse du cadre légal et des formalités pour chaque type d'habitat léger (de loisir à permanent en passant par le mobile).

La loi ALUR dit également que ces habitations peuvent être installées en zones dites constructibles (les fameuses zones U ou AU) ou sur des STECAL (secteur de taille et de capacité d'accueil limités) en zone naturelle ou agricole.

Les STECAL, c'est un droit d'exception soumis à condition. Les STECAL existent depuis longtemps (avant on appelait ça des pastilles) et il en existe pour faire des autorisations exceptionnelles de toutes natures. Par exemple pour implanter des panneaux solaires. Et désormais on peut aussi en créer pour installer des habitats démontables.

La création de STECAL dans les documents d'urbanisme (les PLU ou PLUi) doit être argumentée. Elle ne peut se faire au détriment de la protection des espaces naturels, agricoles et forestiers ou de la préservation ou remise en bon état des continuités écologiques. Elle doit s'inscrire dans une consommation raisonnée des terres, mais aussi une tendance à la réduction des flux de déplacements, et contribuer à une répartition équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services.

Il y a encore très peu de STECAL aujourd'hui pour l'habitat léger permanent dans les PLU, c'est un statut encore méconnu. Mais il y a une prise de conscience qui est entrain de se faire. Il faut oser les demander pour faire valoir ces droits et enclencher des procédures de modifications des PLU (vous trouverez plus d'informations dans le module 2 de cette séquence).

Dernier rappel ou point de vigilance sur ce que je viens de vous dire :

• Le droit de l'urbanisme évolue très vite, aujourd'hui nous sommes en 2021 et si vous écoutez cette vidéo en 2025 il y a des chances que ce ne soit plus à jour.
• Il peut y avoir des spécificités selon votre territoire avec des lois spécifiques qui s'appliquent au-dessus des PLU ou PLUi. C'est le cas de la Loi Littoral et de la Loi Montagne, qui ont pour objectif la protection de ces espaces naturels. Elles viennent donc encore plus contraindre l'urbanisation de nouvelles zones.

Si vous voulez connaître exactement la loi qui s'applique sur votre terrain, il vous faut consulter le document d'urbanisme local que vous pouvez trouver à la mairie (soit sur le site internet, soit en contactant le secrétariat). Ils ont l'obligation de vous fournir le document qui s'applique que ce soit un PLU, une carte communale ou le RNU.

N'oubliez pas de demander si il y a un SCOT.

Et pour savoir si votre commune est concernée par une loi spécifique, consulter l'observatoire des territoires.

A noter, qu'il faut d’abord vérifier si ce règlement autorise les constructions à destination d’habitat sur le terrain que vous envisagez. En général, les résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs ne sont pas explicitement mentionnées (notamment dans les PLU datant d’avant 2015), mais elles sont autorisées là où la construction d’habitats est autorisée.

Techniquement, le règlement d’un PLU pourrait les interdire de manière explicite dans une zone dédiée à l’habitat mais nous n’avons jamais vu de cas de ce genre, qui semble de toute façon fragile juridiquement car cela pourrait constituer une discrimination.

Pour connaître encore plus précisément les règles, vous pouvez demander un Certificat d'Urbanisme en mairie sur les parcelles concernées. Ce certificat vous donne les règles à la date de votre demande et est valable 18 mois. Il vous certifie que les règles ne changeront pas en votre défaveur en cours de projet. Ce n'est pas une autorisation de projet.