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Réaliser les formalités d'urbanisme

1. Réaliser les formalités d'urbanisme

Et concrètement, que faut-il faire pour autoriser son projet ? Cette vidéo vous présente les formalités communes à toutes les autorisations, puis vous donnera un peu plus de détails sur les trois formalités les plus courantes pour l'habitat réversible; sans oublier les formalités complémentaires de chantier ou fiscales.

Script de la vidéo

Partie 1 - Les formalités communes

Une fois que l'on est bien au clair sur les problématiques de son terrain et sur les démarches à effectuer, il faut avoir en tête quelques points communs à toutes les autorisations. Qu'il s'agisse d'une déclaration préalable ou bien d'un permis de construire, ou d'aménager.

Nous allons maintenant rentrer un peu plus dans le détail des trois autorisations d'urbanisme que l'on trouvera le plus fréquemment dans le cadre qui nous intéresse, l'habitat réversible.

Partie 2 - La déclaration préalable

Dans un premier temps, l'autorisation la plus simple et la plus fréquente sera la Déclaration Préalable (DP) :

on aura recours à cette autorisation dès lors qu'on installe une "résidence démontable" (Se reporter aux modules 1 et 2 de cette séquence si ce terme ne vous dit rien) une résidence démontable dont l'emprise au sol est comprise entre 5 et 20m². Aussi lorsqu'on implante plus de trois mois sur un terrain une résidence mobile constituant l'habitat permanent des gens du voyage ou bien lorsqu'on installe plusieurs résidences démontables dont l'emprise au sol totale n'excède pas 40m² ou encore lorsqu'on aménage un terrain destiné à accueillir une ou deux résidences mobiles constituant l'habitat permanent des gens du voyage. Vous trouverez tous les cas où la DP est obligatoire dans les articles R421-0 à 12 du code de l'urbanisme. C'est alors le terrain qui est soumis à déclaration préalable.
Cette autorisation est la plus simple car la seule pièce obligatoire à fournir est un plan de situation du terrain au sein de la commune. Il permet à l’administration de situer votre terrain et d’identifier sa zone. Ainsi, la commune pourra savoir quelles règles d’urbanisme appliquer à votre projet
Cependant dans les faits, des pièces complémentaires vont être demandées en fonction du projet, comme par exemple des plans de façade ou de toiture, ou bien une attestation sur l'honneur assurant le respect des règles d’hygiène, de sécurité, de satisfaction des besoins en eau, assainissement et électricité lorsqu'on se situe dans le cadre des résidences démontables. Toutes ces pièces sont listées à la fin du formulaire CERFA. Vous retrouverez le CERFA et la liste des pièces dans les ressources du MOOC.
Le délai d'instruction d'une déclaration préalable est d'un mois à compter du dépôt du dossier.

Partie 3 - Le permis de construire

Si l'on installe une seule résidence démontable dont l'emprise au sol ou la surface de plancher fait plus de 20m², le projet est alors soumis à l'octroi d'un Permis de Construire, vous pouvez retrouver les informations concernant le permis de construire dans les articles L421-1 à 9 et L421-14 à 16 du code de l'urbanisme.

S'il est similaire à une déclaration préalable, il est toutefois plus exigeant, puisqu'il n'y a pas moins de 8 pièces graphiques obligatoires à fournir. Ainsi que des pièces complémentaires, comme par exemple : une attestation de conformité du projet d’installation dans le cas de la réalisation d'un assainissement non-collectif, à faire valider par le Service Public d'Assainissement Non Collectif (SPANC). Ou encore l'attestation sur la règlementation thermique 2012 : à ce propos, la législation évolue sans cesse, et à l'heure où nous vous parlons, la RE2020 est en projet pour remplacer la RT2012... Soyez vigilants !
Certaines de ces pièces peuvent être complexes à réaliser, et nécessiter l'utilisation de logiciels de Dessin Assisté par Ordinateur (DAO), dont certains sont payants et d'autres gratuits.
Sinon, il est possible de faire appel à un architecte pour une mission de dessin des pièces graphiques ou bien à un dessinateur indépendant répertorié sur le site de la Fédération Nationale des Dessinateurs Indépendants.
Le délai d'instruction d'un permis de construire est de trois mois à compter du dépôt du dossier s'il s'agit d'un projet d'habitat ou de ces annexes, et de deux mois dans tous les autres cas.

Partie 3 - Le permis d'aménager

La dernière autorisation est le Permis d'Aménager. Il sera mobilisée dans le cas de l'installation de plusieurs résidences démontables (2 ou +) dont l'emprise au sol ou la surface de plancher total dépasse 40m². Tous les cas où les conditions nécessitent un permis d'aménager sont précisés aux articles R421-19 à 22 du code de l'urbanisme

Il est différent des deux autres vus précédemment car il porte sur l'aménagement d'une zone et non pas sur une construction spécifique. Cela implique plusieurs différences. La plus notable étant que le recours obligatoire à un architecte ou paysagiste se fait à partir de 2500m² de terrain, et non plus sur la base d'une surface de plancher.
Les pièces à fournir, toujours répertoriée dans le CERFA, sont également différentes : une notice explicative du projet sera notamment demandée. A noter qu'à partir de deux, les résidences démontables ne sont pas considérées comme des constructions par la loi, vous n'avez donc pas besoin de fournir les pièces justificatives de type permis de construire.
Attention, il existe une autorisation appelée "permis d'aménager valant permis de construire" qui fusionnent les deux procédures pour autoriser l'aménagement d'un lotissement et la construction de maisons traditionnelles en simultanée. Cette procédure est aussi complexe qu'un permis de construire. Dans le cas des résidences démontables, il n'est pas nécessaire de fournir les pièces de type permis de construire.
Le délai d'instruction d'un permis d'aménager est de trois mois à compter du dépôt du dossier.

Partie 5 - Les formalités de Chantier

Après avoir vu ces 3 autorisations principales, il est nécessaire d'aborder les formalités complémentaires à réaliser selon son projet. Tout d'abord les formalités liées au chantier : une fois l'autorisation d'urbanisme octroyée,

il faut procéder à la Déclaration d'Ouverture de Chantier (DOC) qui peut se faire en ligne ou via le formulaire CERFA approprié, également disponible sur service-public.fr ou dans les ressources de ce module. Il faut également procéder à l'affichage de l'autorisation d'urbanisme sur le terrain du chantier, à l'aide d'un panneau normalisé que l'on peut trouver en magasin de bricolage par exemple. Le premier jour d'affichage de ce panneau marque le début d'une période de deux mois durant laquelle les tiers (par exemple un voisin) peuvent déposer un recours contre le projet.
De manière similaire à la DOC, il faut procéder dès lors que le chantier (ou l'installation) est terminé, à la Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT).
Il est à noter que les autorisations d'urbanisme sont valables 3 ans à compter de leur octroi par les services instructeurs : cependant, si vous êtes dans l'impossibilité de commencer les travaux dans ce délai, il est possible de prolonger deux fois cette période pour une durée de un an.

Partie 6 - Les formalités fiscales

Enfin, il nous reste à parler des formalités fiscales :

Tout d'abord, il est obligatoire de déclarer son habitation aux impôts, et ce dans les 90 jours à compter de la fin du chantier. Cette déclaration se fait à l'aide du formulaire 6650H1, que vous pourrez trouver sur la page suivante.
Ensuite, dans les 6 mois suivant la délivrance d'une autorisation d'urbanisme, le bénéficiaire reçoit son avis d'imposition pour le réglement de la taxe d'aménagement. Le calcul du montant de cette taxe est effectué par les services de l'Etat sur base des informations déclarées dans l'autorisation d'urbanisme.
De la même manière, il est possible d'être soumis au Versement pour Sous-Densité, une taxe visant à lutter contre l'étalement urbain et localisée dans des secteurs précis, normalement identifiés dans une annexe du PLU. Autrement, il est possible de faire une demande au service de l'Etat compétent en matière d'urbanisme au niveau départemental pour savoir si l'on y est soumis ou non.

Partie 7 - Pour aller plus loin

Nous voilà au bout de cette séquence un peu lourde : pour tenter de clarifier tout ça et pour celles et ceux qui ont plutôt une mémoire visuelle, nous avons créé cette frise chronologique : attention, celle-ci concerne un projet-type et il faut évidemment l'adapter aux spécificités de son propre projet. En tout cas, il est important de bien connaître toutes ces formalités et leurs délais afin de ne pas les subir.

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Prenez le temps de revenir sur le schéma de synthèse introduit à la fin de cette vidéo.